L\u2019esercente di un locale commerciale quotidianamente si trova a dover affrontare molte spese, tra cui il canone di locazione dell\u2019immobile dove esercita la sua attivit\u00e0.<\/p>\n
E\u2019 una consuetudine che i proprietari del locale \u2013 al fine di ridurre l\u2019impatto fiscale \u2013 propongano agli esercenti la stipulazione di un contratto di locazione commerciale, avente ad oggetto un canone pi\u00f9 basso del previsto e, \u00a0la sottoscrizione, contestuale o successiva, di un patto integrativo avente ad oggetto il canone di locazione reale (per percepire un canone “in nero”).<\/p>\n
Il quesito oggetto della presente disamina, infatti, fa riferimento alla validit\u00e0 o meno della registrazione di un patto integrativo del contratto di locazione immobiliare ad uso non abitativo (uso commerciale).<\/p>\n
Prima di affrontare il caso oggetto di studio, occorre fare un breve cenno sulla disciplina della registrazione di un contratto di locazione.<\/p>\n
La materia della locazione immobiliare \u00e8 disciplinata sia dalla legge sull\u2019equo canone (n. 392\/1978) che dalla legge n. 431 del 1998.<\/p>\n
E\u2019, per\u00f2, il Testo Unico sull\u2019imposta di registro (D.P.R. 26 aprile del 1986, n. 131) che all\u2019art. 2, lett. a) e b) sancisce che \u201c<\/em>sono soggetti a registrazione, a norma degli articoli seguenti:<\/em> gli atti indicati nella tariffa, se formati per iscritto nel territorio dello Stato;\u00a0<\/em> i contratti verbali indicati nel comma 1 dell\u2019art. 3\u201d<\/em> e agli artt. 5 comma 1, lett. B) e 2 bis della Tariffa allegata specifica che \u201csono soggetti a registrazione i contratti di locazione immobiliare, sia se stipulati per iscritto sia se conclusi verbalmente, indipendentemente dall\u2019ammontare del canone<\/u>, esclusi i contratti di durata non superiore a trenta giorni\u201d<\/em>.<\/p>\n L\u2019art. 17 del predetto Testo Unico, inoltre, sottolinea che \u201cl’imposta dovuta per la registrazione dei contratti di locazione e affitto di beni immobili<\/u><\/em> esistenti nel territorio dello Stato nonch\u00e9 per le cessioni, risoluzioni e proroghe anche tacite degli stessi, \u00e8 liquidata dalle parti contraenti ed assolta entro trenta giorni mediante versamento del relativo importo presso uno dei soggetti incaricati della riscossione<\/u>, ai sensi dell’articolo 4 del decreto legislativo 9 luglio 1997, n. 237. 2.\u201d<\/em><\/p>\n Tali norme, unitamente all\u2019art. 1, comma 346 della Legge n. 311 del 2004, il quale sancisce che \u201c i contratti di locazione, o che costituiscono diritti relativi di godimento, di unit\u00e0 immobiliari ovvero di loro porzioni, comunque stipulati, sono nulli se<\/strong>, ricorrendone i presupposti, essi non sono registrati<\/em>\u201d, stabiliscono che la mancata registrazione del contratto di locazione immobiliare determina la nullit\u00e0 del contratto.<\/u><\/p>\n Sulla base di tale assunto, occorre verificare l\u2019eventuale sanabilit\u00e0 di tale nullit\u00e0, attraverso la tardiva registrazione del contratto, anche alla luce dell\u2019art. 1423 c.c., secondo cui \u201cil contratto nullo non pu\u00f2 essere convalidato, se la legge non dispone diversamente\u201d<\/em>.<\/p>\n A chiarire tale dubbio sia la sentenza n. 18213 del 17.09.2015 della Cassazione a Sezioni Unite, che la recentissima sentenza n. 23601 del 2017.<\/p>\n Dalla lettura di tali sentenze risulta chiara la possibilit\u00e0 di un efficacia sanante del contratto di locazione attraverso la tardiva registrazione dello stesso.<\/u><\/p>\n Con l\u2019attualissima sentenza, infatti, si confermano due principi gi\u00e0 enunciati nella precedente sentenza del 2015, vale a dire:<\/p>\n La ragione di tale sanatoria deriva direttamente da un principio di fondamentale importanza, ovvero quello di non interferenza<\/u> tra le regole del diritto tributario e quelle attinenti alla validit\u00e0 civilistica degli atti.<\/p>\n Infatti, l\u2019art. 10 della legge n. 212 del 2000 afferma che \u201cle violazioni di disposizioni di rilievo esclusivamente tributario non possono essere causa di nullit\u00e0 del contratto\u201d. <\/em><\/p>\n Chiarito questo passaggio, occorre focalizzarsi sul quesito principale: \u00e8 valido un patto a latere<\/em> avente ad oggetto un canone maggiore rispetto a quello del contratto registrato?<\/p>\n Tale quesito \u00e8 stato oggetto di una lunga e complicata analisi sia da parte delle giurisprudenza che da parte della dottrina.<\/p>\n Data la complessit\u00e0 del quesito, occorre \u2013 al fine di semplificare la comprensione \u2013 soffermarsi sulle due predette sentenze.<\/p>\n Infatti, la sentenza n. 18213 del 17.09.2015 delle Sezioni Unite, nonostante il riferimento alle locazioni di immobili ad uso abitativo \u00e8 completamente applicabile al caso di specie.<\/p>\n Le Sezioni Unite con tale sentenza hanno affermato che, ai sensi dell\u2019art. <\/strong>13 della legge n. 492 del 1998<\/strong> secondo cui \u201c<\/em>\u00e8 nulla ogni pattuizione volta a determinare un importo del canone di locazione superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato<\/em>\u201d \u2013 in materia di locazione ad uso abitativo registrata per un canone inferiore al reale \u2013 il contratto resta valido per il canone apparente, mentre l\u2019accordo simulatorio relativo al maggior canone \u00e8 affetto da nullit\u00e0, insanabile dall\u2019eventuale registrazione tardiva. <\/strong><\/p>\n La nullit\u00e0 dell\u2019accordo a latere<\/em> non pu\u00f2 in alcun modo essere sanato, poich\u00e9 \u201cmanca proprio l\u2019oggetto di tale sanatoria\u201d, in quanto l\u2019atto negoziale successivo risulta insanabile e testualmente nullo per contrariet\u00e0 a norma di legge (ovvero all\u2019art. 13 della legge n. 492 del 1998), restando tale anche a seguito di un\u2019eventuale registrazione.<\/strong><\/p>\n Tale quesito \u2013 circa il patto a latere – \u00a0\u00e8 stato riproposto in riferimento al contratto di locazione ad uso non abitativo.<\/p>\n A tal proposito, l\u2019art. 79 della Legge n. 392 del 1978 afferma che \u201c\u00e8\u00a0nulla ogni pattuizione diretta a limitare la durata legale del contratto o ad attribuire al locatore un canone maggiore rispetto a quello previsto dagli articoli precedenti ovvero ad attribuirgli altro vantaggio in contrasto con le disposizioni della presente legge. <\/u>Il conduttore con azione proponibile fino a sei mesi dopo la riconsegna dell\u2019immobile locato, pu\u00f2 ripetere le somme sotto qualsiasi forma corrisposte in violazione dei divieti e dei limiti previsti dalla presente legge\u201d.<\/em><\/p>\n In altre parole, si \u00e8 posta alle Sezioni Unite la questione se, pur al di l\u00e0 ed a prescindere dalla violazione dell’art. 79 della l. n. 392 del 1978, anche per i contratti di locazione ad uso diverso da quelli abitativi debba farsi – in ipotesi di patti a latere con finalit\u00e0 di elusione fiscale (in sintesi, patti per avere un canone in nero) – applicazione del principio<\/u>, gi\u00e0 affermato nella citata sentenza del 2015 dalle Sezioni Unite con riferimento ai contratti di locazione ad uso abitativo, di efficacia sanante alla registrazione tardiva del contratto<\/u>.<\/p>\n Oltre ai due principi supra <\/em>espressi le Sezioni Unite, con la sent. n. 23601 del 2017, hanno confermato \u2013 coerentemente a quanto statuito nella sentenza n. 18213 del 17.09.2015 \u2013 che \u201c\u00e8 nullo il patto col quale le parti di un contratto di locazione di immobili ad uso non abitativo concordino occultamente un canone superiore a quello dichiarato; tale nullit\u00e0 vitiatur sed non vitiat, con la conseguenza che il solo patto di maggiorazione del canone risulter\u00e0 insanabilmente nullo, a prescindere dall\u2019avvenuta registrazione\u201d<\/em><\/strong>.<\/p>\n La soluzione cos\u00ec adottata dalle Sezioni Unite ha, pertanto, il pregio di ricondurre ad unit\u00e0 la disciplina delle nullit\u00e0 e della eventuale sanatoria di tutti i contratti di locazione, ad uso abitativo e non, affermando in entrambi i casi la nullit\u00e0 di patti integrativi con le quali le parti concordino un canone superiore a quello dichiarato (cio\u00e8 petti per avere un canone di locazione in nero).<\/p>\n Tale sentenza ha un impatto molto forte per gli esercenti poich\u00e9 garantisce agli stessi una tutela maggiore rispetto al passato, ponendo, invece, a carico del solo proprietario il rischio della nullit\u00e0 del patto a latere avente ad oggetto un canone maggiorato ed \u201cin nero\u201d privo, cio\u00e8, di regolarit\u00e0 fiscale.<\/p>\n Francesco avv. Innocenti\u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 dott.ssa Claudia Peppe<\/p>\n www.studiolegaleinnocenti.com<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" L\u2019esercente di un locale commerciale quotidianamente si trova a dover affrontare molte spese, tra cui il canone di locazione dell\u2019immobile dove esercita la sua attivit\u00e0. E\u2019 una consuetudine che i proprietari del locale \u2013 al fine di ridurre l\u2019impatto fiscale \u2013 propongano agli esercenti la stipulazione di un contratto di locazione commerciale, avente ad oggetto […]<\/p>\n","protected":false},"author":3,"featured_media":1442,"comment_status":"closed","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_exactmetrics_skip_tracking":false},"categories":[3,15,6,4],"tags":[110,114,115,112,111,113,116],"yoast_head":"\n\n